超20城提出團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房可不受房?jī)r(jià)跌幅限制，房?jī)r(jià)“限跌令”能放開(kāi)嗎？

近日珠海一房企“五折賣(mài)房”的消息引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。據(jù)媒體報(bào)道，珠海市的金灣·寶龍城項(xiàng)目“五折賣(mài)房，2021年該樓盤(pán)最高備案價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米，近日開(kāi)發(fā)商打折賣(mài)1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米。

后據(jù)珠海住建局一工作人員對(duì)澎湃新聞表示，“五折賣(mài)房”不屬實(shí)，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房企下調(diào)備案價(jià)是正常的事情，但傳言中的“五折賣(mài)房”是選取了目前備案價(jià)中最低價(jià)的房源與兩年前備案價(jià)中最高的房源做對(duì)比，其認(rèn)為，“這沒(méi)有可比性”。同時(shí)，珠海金灣區(qū)住建局一名工作人員對(duì)外回應(yīng)稱，涉事項(xiàng)目采取的降價(jià)推盤(pán)做法為合理的市場(chǎng)行為。

另?yè)?jù)開(kāi)發(fā)商寶龍地產(chǎn)對(duì)外回應(yīng)，并非所有房源都打這么大的折扣，“這就如同商家搞促銷，其中某一件特價(jià)商品的價(jià)格被拿出來(lái)夸大宣傳了。”許多房企都有債務(wù)展期的現(xiàn)象存在，而公司一直堅(jiān)持努力償付，所以調(diào)價(jià)售樓很正常。

(資料圖)

雖然五折賣(mài)房傳聞存在誤差，但是降價(jià)出售確為事實(shí)。

近期住建部主管媒體《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)文提到，“應(yīng)當(dāng)給予開(kāi)發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán)，允許開(kāi)發(fā)商以降價(jià)促銷的方式展開(kāi)自救，以盡快回籠資金?！?/p>

這被業(yè)內(nèi)解讀為是“限跌令”松動(dòng)的標(biāo)志，由此也引發(fā)房?jī)r(jià)“限跌令”是否能放開(kāi)的討論。

市場(chǎng)降溫大環(huán)境下，“限跌令”作用如何？

限跌令的出臺(tái)最早要追溯至2021年。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄指出，2021下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)凸顯，很多房企為了保去化開(kāi)啟了降價(jià)潮。在這樣的背景下，為了實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”三穩(wěn)目標(biāo)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展以及防止降價(jià)潮所引發(fā)的市場(chǎng)預(yù)期下行，多地政府相繼出臺(tái)了“限跌令”。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2021年以來(lái)，有包括長(zhǎng)春、岳陽(yáng)、江陰、沈陽(yáng)、唐山、昆明、株洲、張家口等超20城出臺(tái)過(guò)“限跌令”。比如唐山，2021年8月，唐山市政府約談了包括華潤(rùn)置地、中海、萬(wàn)科等10家房企在內(nèi)的相關(guān)負(fù)責(zé)人，要求不要惡意降價(jià)，否則不予網(wǎng)簽。此外，多地發(fā)文要求新房項(xiàng)目不得低于備案價(jià)的85%銷售。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心提及，出臺(tái)限跌令的城市以三四線和部分弱二線城市為主，這部分城市多為人口流出城市，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足，在面對(duì)行業(yè)整體下行壓力下，市場(chǎng)難以抵擋，房企紛紛采取降價(jià)出售以實(shí)現(xiàn)銷售回款。

“限跌令”被認(rèn)為是特定市場(chǎng)環(huán)境下政府為了穩(wěn)房?jī)r(jià)采取的強(qiáng)制性舉措。通過(guò)強(qiáng)制性的限制手段來(lái)遏制房?jī)r(jià)下降，對(duì)于阻止局部項(xiàng)目降價(jià)起到了一定的正向作用，在市場(chǎng)良好的情況下取得了一定的效果。

在市場(chǎng)降溫大環(huán)境下，“限跌令”一定程度維持了新盤(pán)價(jià)格的穩(wěn)定。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年7月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.23%，二手房環(huán)比下降0.47%。新房?jī)r(jià)格跌幅明顯低于二手房。

然而，限跌一定程度也影響了房企以價(jià)換量的進(jìn)度。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)的50家房企來(lái)看，2023年1-7月銷售金額為2.7萬(wàn)億元，較去年同期下跌10.74%；銷售面積為1.62億平方米，同比下跌16.63%。房企銷售端持續(xù)承壓，去化緩慢，回款艱難。

團(tuán)購(gòu)房折扣可破備案價(jià)跌幅限制變相松綁限跌令

從目前各地情況來(lái)看，雖未有城市明確放開(kāi)“限跌令”，但多地政府已采取靈活性措施對(duì)沖“限跌令”。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，2023年以來(lái)，多地調(diào)整房?jī)r(jià)下調(diào)幅度，政策涉及放寬商品房備案價(jià)下浮幅度，對(duì)新市民、人才等群體實(shí)行價(jià)格優(yōu)惠，滯銷項(xiàng)目可調(diào)整價(jià)格下限等。同時(shí)2023年已有超20城出臺(tái)政策支持團(tuán)購(gòu)商品住房，開(kāi)發(fā)商可給予購(gòu)房者一定價(jià)格優(yōu)惠，部分城市優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，雖然目前未有城市明確放開(kāi)限跌，但部分城市以團(tuán)購(gòu)房?jī)?yōu)惠不計(jì)入房?jī)r(jià)跌幅范圍來(lái)變相松綁限跌令。

以四川雅安市為例，今年8月1日，雅安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)布關(guān)于印發(fā)《支持剛性和改善性住房需求確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的十五條措施》的通知，其中對(duì)“限跌令”采取了一些靈活性的調(diào)整。其中提出，全力支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極開(kāi)展針對(duì)黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工、醫(yī)務(wù)人員、教師、外來(lái)務(wù)工人員、三區(qū)在外工作人員等群體購(gòu)買(mǎi)商品房的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。

實(shí)際上，雅安市經(jīng)開(kāi)區(qū)的這一舉措已經(jīng)不是首次出現(xiàn)。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，約20城出臺(tái)政策支持團(tuán)購(gòu)商品住房，如安徽滁州、四川資陽(yáng)等，其中提出了優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入備案價(jià)跌幅范圍。這是地方在“限跌令”的基礎(chǔ)上做出的松綁和讓步。

“限跌令”是否能取消？

值得一提的是，近期住建部主管媒體《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)文提到，“應(yīng)當(dāng)給予開(kāi)發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán)，允許開(kāi)發(fā)商以降價(jià)促銷的方式展開(kāi)自救，以盡快回籠資金?！边@被業(yè)內(nèi)解讀為是“限跌令”松動(dòng)的標(biāo)志，由此也引發(fā)房?jī)r(jià)“限跌令”是否能放開(kāi)的討論。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)亦發(fā)布《是時(shí)候放開(kāi)房?jī)r(jià)“限跌令”了》的文章。

那么，“限跌令”是否能取消，取消又會(huì)有什么影響呢？

陳文靜認(rèn)為，目前，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，整個(gè)市場(chǎng)信心依然處于相對(duì)低位，置業(yè)需求觀望情緒較重，市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，企業(yè)回籠資金緩慢。當(dāng)前多個(gè)城市仍執(zhí)行“限跌令”，進(jìn)一步加大了房企銷售難度，企業(yè)資金回籠受阻，也加劇了企業(yè)的資金壓力。在新的市場(chǎng)環(huán)境下，適度優(yōu)化調(diào)整限價(jià)政策，讓價(jià)格回歸市場(chǎng)，將一定程度上起到促進(jìn)需求釋放的作用，更有利于企業(yè)銷售回籠資金。

陳霄也提到，若是“限跌令”取消，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，可能會(huì)帶來(lái)一些積極的拉動(dòng)作用。但“限跌令”若是真正取消后，也可能會(huì)產(chǎn)生一些波動(dòng)和負(fù)面影響。一方面，新買(mǎi)房的客戶獲得了更低的價(jià)格，對(duì)于已經(jīng)購(gòu)房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，不平衡心態(tài)加劇，容易會(huì)產(chǎn)生一些爭(zhēng)端和維權(quán)行為，引發(fā)一系列的社會(huì)矛盾。另一方面，對(duì)于地方政府而言，“限跌令”的取消，房?jī)r(jià)的下跌不再受控，那么意味著土地價(jià)格也可能會(huì)隨之下降。作為政府重要財(cái)政收入的土地收入下滑，對(duì)政府帶來(lái)的沖擊力是重大的，政府取消“限跌令”的動(dòng)力不足。此外，在中國(guó)傳統(tǒng)的“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)下，市場(chǎng)信心可能會(huì)再次遇挫，短期內(nèi)的銷售好轉(zhuǎn)可能帶來(lái)的是較長(zhǎng)期的信心低迷。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，本質(zhì)上，房?jī)r(jià)應(yīng)該由市場(chǎng)供需決定，但當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)限制性政策較多，如果短時(shí)間全面放開(kāi)，會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此取消“限跌令”的影響還需要充分論證，業(yè)內(nèi)也需要對(duì)此謹(jǐn)慎看待。

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