雖然早在十多年前，各省市都制定了新房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶管理辦法，但是實際監(jiān)管結(jié)果卻在各省市和各銀行均有差別，甚至對保障自身貸款安全的專戶和保障業(yè)主預(yù)售資金安全的專戶區(qū)別對待，在相關(guān)的金融服務(wù)糾紛當(dāng)中發(fā)生了諸多光怪陸離的案例。

今年，農(nóng)業(yè)銀行的2份判決書就把這種“區(qū)別看待”表現(xiàn)得了淋漓盡致。

(資料圖片僅供參考)

最近，“房子爛尾女子停交房貸上黑名單”登上熱搜榜，所涉及的是一樁農(nóng)業(yè)銀行借貸糾紛案件。

案件詳情是，2019年廣西人王琦(化名)的母親購買了廣西南寧藍(lán)光雍錦瀾灣的商品房，與開發(fā)商和中國農(nóng)業(yè)銀行南寧分行一同簽訂了《個人購房擔(dān)保借款合同》，貸款金額為57.5萬元，王琦是擔(dān)保人。但是2021年開發(fā)商延期交房，直至今日仍未完工，王琦要求在交房之前，農(nóng)業(yè)銀行停貸停息，不增加任何額外費用，卻被農(nóng)業(yè)銀行列入征信黑名單。

王琦查閱資料發(fā)現(xiàn)，廣西銀保監(jiān)局曾經(jīng)對農(nóng)業(yè)銀行南寧分行出具監(jiān)管意見函，明確指出該行在“雍錦瀾灣”項目的貸款業(yè)務(wù)中，未嚴(yán)格監(jiān)控預(yù)售資金流向，使2.83億房屋預(yù)售資金沒有實際用于項目工程建設(shè)，也沒有嚴(yán)格落實個人住房按揭貸款全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的要求。

于是，王琦與農(nóng)業(yè)銀行對簿公堂。王琦認(rèn)為，正是因為農(nóng)行南寧分行的行為涉及違規(guī)放貸，而且沒有對開發(fā)商挪用賬戶資金盡到足夠的監(jiān)管義務(wù)，才導(dǎo)致預(yù)售資金未能進(jìn)入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，以至于最終藍(lán)光雍錦瀾灣項目停建。

耐人尋味的是，農(nóng)業(yè)銀行南寧分行的代理律師在庭上回應(yīng)稱，銀行將貸款支付至非監(jiān)管賬戶，與房屋能否按期交付，不具有直接因果關(guān)系，房屋不能如期交付責(zé)任也并不在銀行。

接下來再對比看今年發(fā)生的另一期案例。

今年3月24日吉林中級人民法院裁決了孫洪濤、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司乾安縣支行等借款合同糾紛案件，這份案件的明細(xì)是，2020年乾安縣嘉恒房地產(chǎn)因資金周轉(zhuǎn)需要，向?qū)O洪濤借款80萬元，出具了借條，并承諾一旦違約支付30%的違約金以及相關(guān)的追償費用，但是此后嘉恒房地產(chǎn)并未按時還款，而且孫洪濤催要無果，最終起訴到法院。

嘉恒房地產(chǎn)的公司賬戶是沒錢了，但是嘉恒房地產(chǎn)與農(nóng)業(yè)銀行乾安支行存在一手房貸款合作以及個人購房擔(dān)保合作，嘉恒房地產(chǎn)專門在農(nóng)業(yè)銀行乾安縣支行設(shè)立了一個保證金賬戶，賬戶內(nèi)還有數(shù)十萬元，因此孫洪濤要求法院凍結(jié)該賬戶用于清償借款。

不過農(nóng)業(yè)銀行乾安分行提出了這樣的辯詞：該保證金專戶雖然是以嘉恒房地產(chǎn)的名義設(shè)立，但是專用于購房按揭貸款債權(quán)的擔(dān)保，我行對該保證金專戶專項儲存、專戶管理，嘉恒房地產(chǎn)不經(jīng)我行同意，無權(quán)擅自使用以及處分該保證金，法院也不該凍結(jié)。

從上述辯詞來看，保證金專戶是關(guān)乎農(nóng)業(yè)銀行貸款資金風(fēng)險，農(nóng)業(yè)銀行對這類賬戶的監(jiān)管相當(dāng)嚴(yán)格，雖然是開發(fā)商設(shè)立的賬戶，但也不是開發(fā)商說的算。

對比這兩個案例，相當(dāng)具有戲劇性：涉及到房主房款資金安全，本該被農(nóng)行監(jiān)管資金，農(nóng)業(yè)銀行并不認(rèn)為資金被挪用、工程停建就跟自己有關(guān);然而涉及到農(nóng)行貸款資金安全，農(nóng)業(yè)銀行為房企設(shè)立保證金專戶專門且嚴(yán)格監(jiān)管，開發(fā)商無權(quán)挪用，更不能被用于強(qiáng)制償債。

實際上，不管是預(yù)售房資金監(jiān)管賬戶還是保證金專戶，都是農(nóng)行應(yīng)盡監(jiān)管義務(wù)的賬戶。為何對待前者，幾乎完全不提義務(wù)，對于后者卻嚴(yán)陣以待、絲絲入扣，極力強(qiáng)調(diào)權(quán)利?

值得注意的是，農(nóng)業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)還一直是銀行之首，2022年末，農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額上漲至8396.21億元，住房按揭貸款規(guī)模也高達(dá)5.3萬億元，位居全國銀行第三。

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2021年農(nóng)行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額為281.72億元，不良率為3.39%，相比2020年的142.09億元和1.81%，幾乎翻了一番。2022年，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額繼續(xù)擴(kuò)大至460.39億元，同比增長63.4%，不良率也升至5.48%。與此同時，2022年農(nóng)行的個人住房貸款不良率抬升至0.51%，六大行中僅次于中行。

盡管農(nóng)行曾單獨發(fā)布公告表示自身涉及“保交樓”風(fēng)險的業(yè)務(wù)規(guī)模比較小，總體來說風(fēng)險可控。但4月28日，農(nóng)業(yè)銀行業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理榮慧在1季度業(yè)績說明會上直言，今年一季度農(nóng)行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率出現(xiàn)上升，上升原因主要是前期盲目擴(kuò)張、負(fù)債規(guī)模大的大型房企的存量項目風(fēng)險暴露。

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