近期，李嘉誠(chéng)創(chuàng)立的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下位于北京東四環(huán)外朝青板塊的豪宅項(xiàng)目“御翠園”已經(jīng)拿到預(yù)售證，即將開啟預(yù)售。

據(jù)北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，御翠園位于北京市朝陽(yáng)區(qū)姚家園東里1號(hào)院，備案名“逸翠園”，于今年7月18日獲得預(yù)售證，預(yù)售范圍包括9棟住宅，準(zhǔn)許銷售面積為93212.24平方米，最高擬售均價(jià)為99744.99元/平方米、最低擬售均價(jià)為90672.35元/平方米。

(資料圖片)

“我們現(xiàn)在預(yù)售證下來了，等公司通知隨時(shí)開盤?！薄坝鋱@”項(xiàng)目的銷售人員表示，“我們項(xiàng)目是目前五環(huán)內(nèi)唯一在售的新房，目前看房的人還挺多的。而且我們是準(zhǔn)現(xiàn)房，房子已經(jīng)蓋完了，高層的玻璃都掛好了。明年年底交房。”

開發(fā)周期22年

公開資料顯示，“御翠園”由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下和記黃埔地產(chǎn)（北京朝陽(yáng)）有限公司開發(fā)。據(jù)多家媒體此前報(bào)道，“御翠園”所在的姚家園項(xiàng)目地塊總面積約40萬(wàn)平方米，由和記黃埔于2001年時(shí)以7億元的價(jià)格拿下，樓面價(jià)僅1750元/平方米。然而，該地塊出讓后，直至2005年6月才開始動(dòng)工，并于當(dāng)年11月開盤銷售。

目前，該地塊已有2006年至2013年入市的“逸翠園”和2012年至2013年入市的“御翠尚府”兩個(gè)項(xiàng)目，此次即將預(yù)售的“御翠園”項(xiàng)目則為該地塊最后被開發(fā)的部分，開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)22年。

澎湃新聞在貝殼找房平臺(tái)搜索發(fā)現(xiàn)，目前逸翠園的7月參考均價(jià)約90545元/平方米；御翠尚府7月參考均價(jià)約94439元/平方米。

從“御翠園”的平面圖來看，“御翠園”項(xiàng)目共26棟樓，包括8棟16~18層樓的高層及18棟低密聯(lián)排產(chǎn)品。高層住房包括約140平方米和185平方米兩種戶型；低密聯(lián)排產(chǎn)品則為約345平方米的地上三層及地下挑高6.6米的戶型。

此次“御翠園”即將預(yù)售的9棟樓包括3棟16~18層樓的高層及6棟低密聯(lián)排產(chǎn)品。其中3棟高層的擬售均價(jià)分別為96465.86元/平方米、99744.99元/平方米和98046.3元/平方米，6棟低密聯(lián)排產(chǎn)品的擬售均價(jià)范圍在90672.35~92372.54元/平方米之間，超過拿地價(jià)格51倍以上。

“御翠園”預(yù)售樓盤表。（來源：北京市住建委）

售價(jià)與周邊二手房基本持平

從“御翠園”的配套情況來看，該項(xiàng)目距離今年年底將建成的地鐵3號(hào)線朝陽(yáng)體育中心站約100米，周圍商業(yè)配套包括國(guó)貿(mào)商圈、燕莎三里屯、麗都商圈、朝陽(yáng)大悅城等。

“御翠園”區(qū)位圖。（來源：網(wǎng)絡(luò)）

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄指出，“御翠園”所屬的朝青板塊成交較為活躍，緊鄰CBD和朝陽(yáng)公園的優(yōu)越位置，交通四通八達(dá)，配套成熟，接受國(guó)貿(mào)CBD的輻射，屬于熱門優(yōu)質(zhì)板塊。從板塊內(nèi)來看，在售項(xiàng)目以二手房為主，單價(jià)基本在8~10萬(wàn)元/平。此前入市的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下的逸翠園項(xiàng)目單價(jià)在9.5萬(wàn)元/平以上，周邊還有銀谷美泉家園單價(jià)在8.5萬(wàn)元/平以上、匯成家園售價(jià)在8萬(wàn)元/平以上。

澎湃新聞注意到，貝殼找房平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，以姚家園地塊來看，“逸翠園”目前在售房源38套，單價(jià)在8.4萬(wàn)元/平方米至11.2萬(wàn)元/平方米不等；“御翠尚府”目前在售房源13套，單價(jià)在8.5萬(wàn)元/平方米至10.6萬(wàn)元/平方米不等。

陳霄表示，御翠園是和記黃埔在北京姚家園開發(fā)的最后一個(gè)項(xiàng)目，雖然此前吹風(fēng)價(jià)達(dá)到10萬(wàn)元，但是實(shí)際申領(lǐng)銷許價(jià)格略低，這也是順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)做出的適時(shí)調(diào)整，面對(duì)市場(chǎng)持續(xù)降溫之下，開發(fā)商適當(dāng)下調(diào)了市場(chǎng)預(yù)期。加上該項(xiàng)目地塊據(jù)悉已經(jīng)拿地二十年之久，開發(fā)周期長(zhǎng)，產(chǎn)權(quán)縮短。

“御翠園”項(xiàng)目的銷售人員表示，該項(xiàng)目是目前五環(huán)內(nèi)唯一在售的新房，暫時(shí)還不知道會(huì)不會(huì)特別搶手，但關(guān)注的人挺多。

陳霄指出，在當(dāng)前市場(chǎng)降溫的背景下，御翠園下調(diào)了價(jià)格預(yù)期，平層9.8萬(wàn)元/平的單價(jià)相較于板塊內(nèi)同類項(xiàng)目?jī)r(jià)格相當(dāng)，但是板塊內(nèi)新房項(xiàng)目不多，去化上應(yīng)該不成問題。聯(lián)排別墅產(chǎn)品在四環(huán)內(nèi)也是屬于稀缺性產(chǎn)品，入市也能獲得一定的青睞。

北京商品住宅成交量

連續(xù)三個(gè)月下降

從北京市場(chǎng)整體情況而言，中指研究院數(shù)據(jù)顯示， 今年7月北京商品住宅（不含保障房）成交規(guī)模為50.99萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12.8%，同比下降8.9%。2023年1~7月，北京商品住宅（不含保障房）累計(jì)成交387.89萬(wàn)平方米，同比下降5.1%。

中指研究院指出，整體來看，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、預(yù)期不明朗、前期推盤力度不足等影響，北京樓市持續(xù)承壓，商品住宅成交量連續(xù)三個(gè)月下降，成交規(guī)模降至近5月的最低位。

從價(jià)格來看，8月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份北上廣深二手房房?jī)r(jià)全部下降，其中北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均下跌0.6%。

新建住宅價(jià)格方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，北京新建住宅平均價(jià)格為44767元/平方米，環(huán)比微漲0.04%，漲幅擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲0.39%，漲幅收窄0.23個(gè)百分點(diǎn)。綜合1-7月來看，北京新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.19%，較去年同期收窄0.46個(gè)百分點(diǎn)。

截至今年7月底，北京商品住宅（不含保障房）庫(kù)存量約為1135.56萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)11.1%；去化速度進(jìn)一步放緩，帶動(dòng)出清周期回升至18.3個(gè)月，環(huán)比提升1.9個(gè)月。

（文章來源：上海證券報(bào)）

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