最近，樓市政策變化頻繁。

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近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。此外，就在8月25日，財(cái)政部等三部門發(fā)布關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告：自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

這時(shí)，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，在政策放松的背景加速促銷去化成為上策，各種花式促銷也層出不窮。

近日，一張關(guān)于新房樓盤“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”的海報(bào)在社交媒體上流傳。記者了解到，上述“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”樓盤名為“滿京華金碩華府”（下稱金碩華府），位于深圳市光明區(qū)。記者也向項(xiàng)目營(yíng)銷工作人員證實(shí)上述促銷消息的真實(shí)性。

一般來(lái)說(shuō)，“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”就是開發(fā)商在客戶購(gòu)房之后降價(jià)，開發(fā)商將以降價(jià)后的低價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，退回原客戶多付的金額。“現(xiàn)在市場(chǎng)不好，開盤后再降價(jià)也說(shuō)不準(zhǔn)，客戶要在簽認(rèn)購(gòu)書時(shí)同時(shí)簽一份關(guān)于降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的協(xié)議，才可以參加這個(gè)活動(dòng)?！变N售人員如是說(shuō)。上述海報(bào)內(nèi)容也顯示，保價(jià)的對(duì)象僅限在滿京華金碩華府首批推售單位集中選房當(dāng)天成交的客戶。

其實(shí)，類似的“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”、“買房保價(jià)”早已出現(xiàn)。就在去年年底，也是位于光明區(qū)，就有新房項(xiàng)目發(fā)布“安心購(gòu)”保障計(jì)劃。保價(jià)期間，如若公示房源的備案價(jià)格及累計(jì)折扣有所變動(dòng)，導(dǎo)致原備案價(jià)格及累計(jì)折扣低于保價(jià)購(gòu)房者的原備案價(jià)及原累計(jì)折扣進(jìn)行成交的，簽署保價(jià)協(xié)議的購(gòu)房者可向開發(fā)商提交書面申請(qǐng)索求差額補(bǔ)償。

過(guò)去，光明中心片區(qū)一直是深圳樓市的“網(wǎng)紅片區(qū)”，曾誕生了許多“日光盤”。經(jīng)歷了樓市調(diào)整，光明區(qū)樓市去化趨緩，打折已經(jīng)成為開發(fā)商的首選。不僅是光明，各地樓市的打折浪潮四起。在深圳坪山區(qū)，就有銷售經(jīng)理對(duì)記者推銷一處單價(jià)“2字頭”的新房，開盤直接按備案價(jià)85折推出市場(chǎng)，

不過(guò)，這些舉措是否有效促進(jìn)去化？記者對(duì)多位購(gòu)房者進(jìn)行采訪，得到的回復(fù)普遍是：現(xiàn)在依舊缺乏購(gòu)房信心，而價(jià)格因素依舊敏感。此外，除了價(jià)格，購(gòu)房者也更為關(guān)心房屋的品質(zhì)和后續(xù)服務(wù)。

多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商的“保價(jià)”行動(dòng)是在購(gòu)房者信心不足的當(dāng)下，提供一個(gè)“兜底”的選擇，改善預(yù)期管理，以期達(dá)成提升項(xiàng)目去化的效果。

不過(guò)，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“保價(jià)”是開發(fā)商一種營(yíng)銷的策略，或者說(shuō)客戶心理導(dǎo)向的營(yíng)銷策略，針對(duì)的是近期深圳新房營(yíng)銷普遍采取下調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象，導(dǎo)致購(gòu)房者形成了價(jià)格繼續(xù)下跌的預(yù)期，針對(duì)市場(chǎng)觀望情緒濃厚且銷售下滑的問(wèn)題而采取的一種營(yíng)銷模式。本質(zhì)上，價(jià)格起落是樓市的客觀問(wèn)題，市場(chǎng)配置資源的價(jià)格信號(hào)，必然有起有落，保價(jià)是對(duì)市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)的違背，反映了買漲不買跌，投資屬性仍舊主導(dǎo)購(gòu)買，實(shí)踐中也是很難落地。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這種承諾也難以落地。最后可能的結(jié)局是房?jī)r(jià)跌了，但很難得到應(yīng)有的補(bǔ)償。

李宇嘉還表示，房屋循環(huán)不暢，意味著資產(chǎn)流通性下降。一項(xiàng)資產(chǎn)，若流通性下降，其價(jià)格就會(huì)陷入下跌進(jìn)程。當(dāng)下的房地產(chǎn)，之所以價(jià)格下跌、陰跌，直接原因就是流通效率低、循環(huán)不暢。價(jià)格下跌，循環(huán)不暢，就會(huì)導(dǎo)致預(yù)期不振。所以，加速循環(huán)、釋放合理的剛需和改善型需求，才能穩(wěn)定價(jià)格、才能穩(wěn)定預(yù)期。

（文章來(lái)源：證券時(shí)報(bào)）

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