又一個陳年老“地”，重啟了。

津西青密（掛）2009-139號地，之前已被綠城接手。

(相關(guān)資料圖)

有消息稱，這個地塊，也就是綠城桂語映月，預(yù)計10月份入市。

目前，項目案場已經(jīng)有工作人員進(jìn)場，工地已有工人施工。

但售樓處暫未開放，大門口還設(shè)有路障。

如果今年能如約開盤，從拿地算起已經(jīng)過去了14年。

話說，2009年，住宅集團(tuán)摘得津西青密（掛）2009-139號地。

樓面價2871元/平米，備案名為“華城紫境”。

當(dāng)年的出讓文件注明該地塊用途為限價房。

2018年，補(bǔ)繳土地出讓金約14.8億，并配建2萬平米棚戶區(qū)改造定向安置房。

2019年，住宅集團(tuán)掛牌轉(zhuǎn)讓所持華夏津典49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給天津綠城北方置地有限公司。

也就是現(xiàn)在的綠城桂語映月。

但由于大運(yùn)河保護(hù)的相關(guān)規(guī)定，停滯了一段時間。

2021年，天津規(guī)自局公布了地塊一期和二期的土地規(guī)劃。

按照之前的公告，地塊容積率為2.7，總建面約為24.3萬平米。

當(dāng)時的產(chǎn)品規(guī)劃為高層85和130平米戶型。

一直說要開盤，但也遲遲未動。

去年底，項目又經(jīng)歷了一次調(diào)規(guī)。

在原有基礎(chǔ)上，做出了三點改變。

第一，容積率由2.7調(diào)整為2.25；

第二，取消配建30%限價商品房；

第三，取消配建2萬平米棚戶區(qū)改造定向安置商品房及90平米以下戶型不少于70%。

搖身一變，成了正式對外出售的商品房，沒有任何“拖拽”。

項目經(jīng)歷了一波三折，這次終于動真格的了。

綠城桂語映月的價格肯定不會貴，剛需和改善都能兼顧。

典型西青的地，市區(qū)的房。

綠城桂語映的入市，也意味著西青西營門板塊正式啟動。

實際上，南運(yùn)河西營門片區(qū)的規(guī)劃去年已經(jīng)得到批復(fù)。

片區(qū)西至外環(huán)西路，東至密云路，南至芥園西道，北至西青道，面積約472萬平米。

板塊整體規(guī)劃為“兩帶一芯”。簡單說，這是一個TOD板塊。

一芯包含卞興和芥園西道兩個地鐵站，圍繞周邊形成業(yè)態(tài)豐富的文旅商業(yè)，區(qū)域內(nèi)還包含現(xiàn)狀住宅及多宗住宅用地。

兩帶是指依靠南運(yùn)河及鐵路沿線，打造運(yùn)河公園和景觀公園，目前還未實質(zhì)性啟動。

不過，板塊已經(jīng)開始大面積“騰籠換鳥”了。

今年3月，西青區(qū)推介27宗地塊，其中有三宗來自西營門板塊。

分別為南運(yùn)河5、6、7號地，總建面近15萬平米。

同時，今年中下旬，板塊開始大面積征收農(nóng)土地，加速城市化進(jìn)程。

土地征收之后，定向安置房也陸續(xù)落地。

一個板塊能不能發(fā)展起來，要看有沒有真金白銀的投入。

看得出來，在城市更新方面，西營門可算走上正軌了。

西青西營門板塊，究竟是個什么定位呢？

它處在中心城區(qū)“宜居帶”上，是“一環(huán)十一園”的一部分。

站在全市的角度，天津城市發(fā)展不再攤大餅，要做城市更新，先填滿環(huán)內(nèi)空白。

由于“特殊的地理位置”，西營門板塊即便短期難以實現(xiàn)配套的快速兌現(xiàn)，也能借助老城的資源。

換句話說，它是老城自然擴(kuò)容的產(chǎn)物。

向東走，有西站大型交通樞紐；

向南走，南開熙悅匯的商業(yè)伸手就能夠到。

關(guān)鍵，板塊的西側(cè)還是中北鎮(zhèn)，環(huán)城的A類商圈。

把西營門做好，還能填充市區(qū)與中北鎮(zhèn)之間的“真空帶”。

一舉多得！

再進(jìn)一步，如果西營門真的能起勢，也能提振城市西北部發(fā)展的信心。

其實，這一帶的發(fā)展有些“塌腰”，陷入了城市界面與人口的怪圈。

城市界面越不好，越?jīng)]人來。

以至于，即便有西站這樣的大型高鐵板塊帶動人口，也無法承接。

客觀說，天津的城市發(fā)展存在“偏心病”。

水西、新梅江、雙林、天鋼柳林這兩年都陸續(xù)啟動了。

西北部一直沒有大動作，眼下必須要有門面擔(dān)當(dāng)。

西營門板塊的人設(shè)就是如此。

但是，一個很嚴(yán)峻的問題也出現(xiàn)了。

西營門板塊很容易有200萬的房子，甚至總價更低的。

它輕而易舉就能截胡中北鎮(zhèn)，畢竟在環(huán)內(nèi)。

現(xiàn)在大家買房，更追求安全性，回歸外環(huán)線是“共識”。

先前西青有這么多成功的案例，這個板塊也是可以期待的。

西青，一直奉行“蘿卜蹲”。

那么多年，蹲出了三大頂流，梅江、中北鎮(zhèn)，還有水西。

相比于其他環(huán)城板塊房價震蕩，他們的房價比較堅挺。

如果起底房價支撐的原因，核心一點，他們都是城市中心的“貼骨肉”。

不管是板塊輪動，還是資源外溢，離核心越近越吃香。

這也是為什么我們一直強(qiáng)調(diào)，環(huán)城買房要回歸外環(huán)線的原因。

現(xiàn)在的西青握著一手“王炸牌”，還捏了一張“會兒”，這就要打出去了。

當(dāng)前，西營門還處在“認(rèn)知”階段。

還得走“群眾路線”，“共識”不是一朝一夕就能形成的。

任何一個板塊都會經(jīng)歷發(fā)展的“尷尬期”，即便是中北鎮(zhèn)、水西這樣的板塊都有過“陣痛”。

想成功不僅靠天賦，還得“三方協(xié)同”：政府、房企、買房人對這里均有共識。

萬里長征，剛邁出第一步。

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