除了合肥,還有哪些城市正醞釀“取消公攤”?
近日,安徽合肥舉行全市房地產(chǎn)工作專(zhuān)題會(huì)議,會(huì)議提出10條舉措,其中最受外界關(guān)注的內(nèi)容就是“避免公攤面積比例過(guò)大,要積極探索商品房銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”。在多地紛紛推出房地產(chǎn)新政的當(dāng)下,合肥成為首先提出“取消公攤”的省會(huì)城市。合肥的舉動(dòng),再一次引發(fā)購(gòu)房者熱議:除了合肥,實(shí)際上還有多個(gè)城市正在積極醞釀套內(nèi)面積計(jì)價(jià),他們?yōu)槭裁匆@么做,“公攤模式”是否會(huì)因此發(fā)生改變?
“取消公攤面積 ”話(huà)題沖上熱搜第一
(資料圖片僅供參考)
公攤面積是“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”的簡(jiǎn)稱(chēng),通常包括:大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等,以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房的建筑面積等。公攤面積與套內(nèi)建筑面積之和,構(gòu)成了一套商品房的建筑面積,目前我國(guó)商品房銷(xiāo)售基本以建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù),而商品房公攤面積爭(zhēng)議,多年來(lái)也從未間斷。
今年3月媒體報(bào)道,河北衡水的鄭女士?jī)赡昵百?gòu)買(mǎi)了一套近74平方米的房屋,事后發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積約為40平方米,房屋公攤面積約為46%。售樓處工作人員稱(chēng)“縮水”面積為公攤面積,懟業(yè)主“沒(méi)買(mǎi)過(guò)樓房嗎”。
今年7月有媒體報(bào)道,西安一女子兩年前購(gòu)房,今年接房發(fā)現(xiàn)房屋建筑面積共69.75平方米,其中套內(nèi)建筑面積32.71平方米,分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e37.04平方米。公攤率超過(guò)了50%。
2022年5月,有媒體報(bào)道,山西一業(yè)主買(mǎi)116平方米的商品房,公攤達(dá)到37平方米,公攤率約32%。該業(yè)主發(fā)視頻稱(chēng):電梯走廊比家里寬,“能在走廊做的事情絕不在家里做。從娃娃做作業(yè)開(kāi)始……”
由于關(guān)于公攤面積的投訴太多,近年來(lái)“取消公攤面積”的呼聲久居不下,在去年兩會(huì)上,全國(guó)政協(xié)委員洪洋建議取消商品房公攤面積,該話(huà)題沖上了熱搜第一。
他指出,目前公攤哪些建筑、公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧,只能由開(kāi)發(fā)商“信口開(kāi)河”,而業(yè)主毫無(wú)申辯權(quán)力。為此,洪洋建議取消公攤面積,將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中。讓老百姓明白付費(fèi),放心購(gòu)房。
▲去年山西一小區(qū)業(yè)主拍攝視頻,質(zhì)疑公攤面積過(guò)大引發(fā)網(wǎng)友熱議。圖片來(lái)源/網(wǎng)絡(luò)
公攤模式中可能隱藏不少貓膩
據(jù)公開(kāi)資料,我國(guó)于2001年施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》明確規(guī)定:商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成;另根據(jù)原建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》,7層以下住宅的公攤率大約是7%-12%;高樓層住房12層-33層的住宅公攤率大約是14%-24%。
目前的公攤模式長(zhǎng)期遭到購(gòu)房者詬病,河南良承律師事務(wù)所律師楊濤分析指出,近年來(lái)隨著房?jī)r(jià)的上漲,公攤系數(shù)也迅速攀升,部分住宅的公攤系數(shù)超過(guò)了30%,但公攤面積到底應(yīng)該設(shè)定為多少才算合理,我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)沒(méi)有對(duì)公攤系數(shù)設(shè)定上限。公攤面積一直處于法律的灰色地帶。
在實(shí)際購(gòu)房中,購(gòu)房人發(fā)現(xiàn),公攤面積中可能隱藏很多貓膩。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣介紹,在現(xiàn)實(shí)生活中公共部分(公攤之外,不計(jì)入房本分?jǐn)偯娣e,但是歸全體業(yè)主所有的部分,比如小區(qū)的公共道路、公共綠地、配套用房等)對(duì)業(yè)主而言,往往是不可控的,甚至是不可知的。不乏一些公攤部分、公共部分,廣大業(yè)主花了錢(qián),卻不知道具體在哪里,更不知道有沒(méi)有產(chǎn)生收益。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,有一些小區(qū)會(huì)將獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù),為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房,作為人防工程的地下室都計(jì)入到公攤面積中,而國(guó)家法律明文規(guī)定這些不算公攤。另外,還有不少小區(qū)公攤部分的未來(lái)收益被開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)獲得,比如電梯廣告等。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱(chēng),開(kāi)發(fā)商明確電梯間、樓道間、樓棟大堂屬于公攤面積,但一邊收物業(yè)管理費(fèi),一邊將廣告收入據(jù)為己有;又比如游泳池、地上停車(chē)場(chǎng)是共有部分,但卻對(duì)外營(yíng)業(yè)。
還有專(zhuān)家指出,公攤面積劃分沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),哪些區(qū)域?qū)儆诠珨偯娣e,哪些區(qū)域不是,有沒(méi)有重復(fù)收費(fèi)等只能由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。另外,它衍生出一系列不合理收費(fèi),如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收取,很多業(yè)主對(duì)不透明的公攤面積十分不滿(mǎn)。
廣東省體制改革研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)彭澎表示,普通購(gòu)房者實(shí)際上搞不清楚公攤面積的大小,也不可能去丈量,而套內(nèi)面積是實(shí)打?qū)嵉膿碛忻娣e,按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)可以減少“貓膩”。
專(zhuān)家稱(chēng)取消公攤是從供給端解綁
商品房公攤面積爭(zhēng)議,其實(shí)近幾年從未間斷,為什么合肥這次提出要“積極探索商品房銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”呢?
在合肥舉行全市房地產(chǎn)工作專(zhuān)題會(huì)議之前的7月底,合肥統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2023年上半年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)行情況分析》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《情況分析》),展示了合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀?!肚闆r分析》顯示,2023年上半年,合肥市商品房銷(xiāo)售面積652.95萬(wàn)平方米,同比下降15.9%,較一季度和去年同期分別擴(kuò)大0.8和3個(gè)百分點(diǎn),已連續(xù)下降18個(gè)月。
“銷(xiāo)售市場(chǎng)支撐減弱,商品房銷(xiāo)售持續(xù)下滑”,是合肥對(duì)于該市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端的最新研判。另外,《情況分析》提到,前7個(gè)月,預(yù)計(jì)全市新增項(xiàng)目57個(gè),同比減少10個(gè),新增項(xiàng)目貢獻(xiàn)將進(jìn)一步減弱。去年下半年月均成交量在114萬(wàn)平方米左右,今年上半年月均成交接近110萬(wàn)平方米,后期若沒(méi)有規(guī)模項(xiàng)目推盤(pán)入市,下半年銷(xiāo)售難以大幅回升。
銷(xiāo)售維艱之下,合肥市今年減少了供地?cái)?shù)量。中指院數(shù)據(jù)顯示,2023年1-6月,合肥市區(qū)推出涉宅用地規(guī)劃建筑面積344.15萬(wàn)平方米,同比下滑53.7%;成交規(guī)劃建筑面積250.4萬(wàn)平方米,同比下滑53.5%;土地出讓金258.7億元,同比下滑40.7%。
這是合肥出臺(tái)探索取消公攤等10條舉措落地的大背景。事實(shí)上,除了探索取消公攤外,合肥還提出大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷(xiāo)售”、大膽探索土地供應(yīng)“定向掛牌、協(xié)議出讓”等一系列重磅舉措。
河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)胡鈺對(duì)記者表示,多地紛紛推出房地產(chǎn)新政,但優(yōu)惠和激勵(lì)措施大都集中在契稅補(bǔ)貼,降低利率、首付比例等消費(fèi)端,合肥探索“取消公攤 ”則是從供給端解綁,通過(guò)供給端改革刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi),以提振消費(fèi)信心,拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低谷。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,合肥最新出臺(tái)房地產(chǎn)舉措中,對(duì)于購(gòu)房者影響比較大的,就是探索按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的政策,“可以實(shí)實(shí)在在地減少購(gòu)房成本,使得房率增加?!?/p>
多省市探索商品房套內(nèi)計(jì)價(jià)方式
除合肥表態(tài),積極探索“商品房銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”外,多地已進(jìn)行類(lèi)似探索。
2007年10月1日,廣州市在全國(guó)率先公示相配套的測(cè)繪辦法——《關(guān)于建(構(gòu))筑物房地產(chǎn)測(cè)繪中貫徹實(shí)施物權(quán)法若干問(wèn)題的通知(征求意見(jiàn)稿)》,在全國(guó)首次提出小區(qū)共有建筑面積不再分?jǐn)偟綉?hù)。按照規(guī)定,以后廣州市民買(mǎi)房只需要計(jì)算套內(nèi)面積就可以了,無(wú)需再管建筑面積。
2008年,北京市公布修訂后的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》并明確規(guī)定,新建商品房轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),但是獨(dú)棟別墅、整棟樓房和車(chē)庫(kù)(位)轉(zhuǎn)讓可以按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),也可以按照建筑面積計(jì)價(jià)或者按照套(單元)計(jì)價(jià)。
2019年,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公示的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》第二部分2.4.6條指出,住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。不過(guò),在此后公示版本的征求意見(jiàn)稿中,已未見(jiàn)上述表述。
2022年8月,內(nèi)蒙古住建廳針對(duì)內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)委員王鳳華提出的《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》進(jìn)行回復(fù)時(shí)也指出:“我廳將取消‘公攤面積’的建議,列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部?!?/p>
▲內(nèi)蒙古住建廳對(duì)于政協(xié)委員提案的答復(fù)。 圖片來(lái)源/紅星新聞
此外,近年來(lái)也有地方對(duì)公攤面積標(biāo)注進(jìn)行規(guī)范。2021年,山東省住建廳發(fā)布相關(guān)通知,要求自2021年6月1日起,簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合時(shí),應(yīng)按照《山東省商品房銷(xiāo)售條例》有關(guān)規(guī)定,將房屋(含地下儲(chǔ)藏室、車(chē)位、車(chē)庫(kù))的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、其所分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部位及分?jǐn)偯娣e在合同中予以明確(若儲(chǔ)藏室、車(chē)位、車(chē)庫(kù)按個(gè)銷(xiāo)售,應(yīng)在合同中單獨(dú)約定),并約定面積差異處理方式。
專(zhuān)家:短期難以大規(guī)模實(shí)行套內(nèi)計(jì)價(jià)
雖然近年來(lái),社會(huì)上有關(guān)取消公攤的呼聲越來(lái)越高。但有專(zhuān)家認(rèn)為,目前尚看不到取消公攤面積政策全面落地的趨勢(shì)?!艾F(xiàn)在外界僅是談?wù)摚词拐咦罱K落地,也會(huì)先行試點(diǎn),因?yàn)樾枰紤]整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系穩(wěn)定問(wèn)題。”
58安居客工作人員張波認(rèn)為,從大趨勢(shì)來(lái)看,取消公攤面積、并按套內(nèi)面積來(lái)計(jì)價(jià)是個(gè)方向,但取消“公攤面積”短期難落地。“全面推進(jìn)存在一定的阻力?!彼f(shuō),如果計(jì)價(jià)體系立即從建筑面積調(diào)整到套內(nèi)面積,將會(huì)帶來(lái)一系列問(wèn)題。
一方面建面大于套內(nèi)面積,直接換算將導(dǎo)致房屋單價(jià)上漲,房?jī)r(jià)將出現(xiàn)非正常波動(dòng)。另外,由于不同類(lèi)型的房屋得房率差別大,更容易引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)理解的偏差;同時(shí),計(jì)價(jià)方式的變化并不只影響房產(chǎn)交易,且還要影響到后續(xù)如物業(yè)費(fèi)計(jì)價(jià)收取等問(wèn)題。
日前中銀證券發(fā)布研報(bào)稱(chēng):“我們認(rèn)為取消公攤面積不可能一蹴而就,甚至?xí)绊懙劫?gòu)房者的權(quán)利?!痹撗袌?bào)認(rèn)為,取消公攤需要改革完善相關(guān)配套制度,實(shí)施難度較大,周期較長(zhǎng),同時(shí)也面臨“取消公攤面積后,開(kāi)發(fā)商或最大化壓縮公共區(qū)域以節(jié)約成本”等問(wèn)題。
中銀證券的研報(bào)認(rèn)為,取消公攤面積收費(fèi)是趨勢(shì),但仍需要逐步過(guò)渡,目前可先從部分城市開(kāi)始試點(diǎn)、合理控制比例,增加透明度等方面入手。
“解決公攤面積問(wèn)題的關(guān)鍵在于,改變商品房銷(xiāo)售計(jì)價(jià)方式以及促進(jìn)公攤部分公開(kāi)透明?!蓖跤癯枷蛴浾弑硎?,要從法律層面明確規(guī)定公攤部分、公共部分面積公開(kāi)透明,并明確列入相關(guān)的合同、業(yè)主公約、物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)中。”王玉臣表示。
安徽省房地產(chǎn)研究會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)汪遠(yuǎn)認(rèn)為,按照套內(nèi)面積售房后,公攤部分的成本會(huì)折算成房?jī)r(jià),這樣房屋單價(jià)會(huì)有波動(dòng),但是整體房屋總價(jià)不會(huì)改變。一名房企營(yíng)銷(xiāo)人士表示,取消公攤實(shí)際上對(duì)于開(kāi)發(fā)商的建造成本以及房?jī)r(jià)并沒(méi)有太大影響。若取消公攤,產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力更強(qiáng)的房企在市場(chǎng)上將更具優(yōu)勢(shì)。
上游新聞?chuàng)^新聞、華夏時(shí)報(bào)、澎湃新聞、每日經(jīng)濟(jì)新聞、紅星新聞、新快報(bào)、國(guó)是直通車(chē)等綜合
編輯:楊波
責(zé)編:王蓉 李洋
審核:馮飛
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