作者：郭儒逸

來源：商業(yè)人物（ID：biz-leaders）

在碧桂園深陷流動(dòng)性困難之際，另一家民營房企巨頭龍湖卻提前還債了。

(資料圖片僅供參考)

8月14日，市場傳聞龍湖提前償還“18龍湖04”債券，將17億元款項(xiàng)撥入專戶。據(jù)媒體援引的統(tǒng)計(jì)口徑，目前龍湖年內(nèi)境內(nèi)到期債務(wù)僅余1.19億元，將在11月份到期。此外，明年1月份到期的153億港幣銀團(tuán)貸款，龍湖也已提前償還72億港幣，今年內(nèi)計(jì)劃全部提前償還。

很快這個(gè)消息得到龍湖方面的證實(shí)。

查詢資料顯示，“18龍湖04”于2018年9月上市，發(fā)行量20億元，發(fā)行票面利率為3.44%，期限為5年。今年8月17日，就是到期日。

龍湖提前三天，把最后一期的利息和本金都兌付了。

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的整體氛圍中，龍湖此舉有點(diǎn)格格不入。“行業(yè)標(biāo)兵”的碧桂園正徘徊在違約邊緣，其管理層剛就公司困境公開致歉。就在龍湖提前還債的同一天，碧桂園旗下共計(jì)11只境內(nèi)債券停牌，不得不為展期方案撓頭。在流動(dòng)性危機(jī)背后，今年上半年碧桂園凈虧損可能超過450億元，這個(gè)消息讓風(fēng)聲鶴唳的行業(yè)更加緊張。

龍湖和碧桂園同屬少數(shù)幾家“示范性房企”，眼看同行形勢嚴(yán)峻，龍湖可能也坐不住。這次提前還債的時(shí)機(jī)很講究，信號也很明確，那就是告訴市場——自己沒有問題。

主動(dòng)、及時(shí)釋放一些信號，或許能減少不必要的麻煩。龍湖吃過這方面的虧。

去年8月10日，港股上市的龍湖集團(tuán)股價(jià)突然暴跌，一天內(nèi)市值蒸發(fā)200億元。當(dāng)天恰逢龍湖舉行投資會，時(shí)任董事長吳亞軍不得不出面澄清，稱公司沒有出現(xiàn)任何狀況，是市場驚慌導(dǎo)致股價(jià)大跌。

在大跌前一周左右，市場曾傳出龍湖商票逾期的消息，但很快被否認(rèn)。8月10日當(dāng)天，瑞銀的一份報(bào)告加劇恐慌，這個(gè)報(bào)告對幾家頭部房企的資金狀況做了一番分析，并下調(diào)龍湖的評級。于是拋售發(fā)生了。

吳亞軍當(dāng)時(shí)表示，龍湖是依靠原則和紀(jì)律才走到現(xiàn)在，公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)很好，沒有什么問題。在行業(yè)最黯淡的時(shí)候，對于龍湖這樣的優(yōu)秀公司，一直有機(jī)會。

那次風(fēng)波也打亂了吳亞軍的退休計(jì)劃。原本她打算在2022年中報(bào)公布后就引退，但公司遭遇做空、銷售額也沒有回正，這讓吳亞軍改變心意，直到當(dāng)年10月底才正式交班。

從當(dāng)時(shí)的財(cái)務(wù)指標(biāo)上看，龍湖的狀況的確不差。

截至2022年上半年，龍湖資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收款后）為68%，凈負(fù)債率為55%，現(xiàn)金短債比達(dá)到4.07倍，均屬于“三道紅線”的綠檔水平。彼時(shí)龍湖賬上現(xiàn)金約875億元，足以覆蓋其一年內(nèi)到期的貸款金額。

更重要的是，被列為“示范性房企”的龍湖，融資渠道很通暢，且融資成本不高。即使在8月份遭遇做空之后，龍湖不僅與多家銀行簽訂貸款合約，而且還成功發(fā)行新一期中期票據(jù)，由國資背景的中債增為該筆中票提供擔(dān)保。

盡管如此，龍湖還是做了幾件事，試圖扭轉(zhuǎn)外界的不利預(yù)期。一件是去年9月份在上海積極拿地，另一件就是多次提前還債。

去年10月底和11月份，龍湖先后提前償還部分銀團(tuán)貸款和優(yōu)先票據(jù)，金額超過85億港元。到2022年底，龍湖對2023年境外債全部提前償還。

在不少同行大佬四下奔走籌錢的時(shí)候，提前還債，倒成了龍湖向外宣示的一種必備手段。

與陷入這輪風(fēng)波的碧桂園不同，龍湖的主要市場是一二線城市。在財(cái)務(wù)指標(biāo)上，龍湖看上去很健康，截至2022年，其已經(jīng)連續(xù)七年處于“三道紅線”的綠檔水平。這也是它能獲得官方認(rèn)可的重要原因。

去年下半年，在監(jiān)管部門窗口指導(dǎo)國有大行加大扶持房地產(chǎn)融資力度后，獲得巨額授信的房企中，就有龍湖、萬科和碧桂園。另外，去年融資順風(fēng)順?biāo)凝埡?，還拿下了首單全額擔(dān)保民營房企債券，規(guī)模為15億元。這筆債券就是由上述中債增公司提供擔(dān)保，并且是不可撤銷的連帶責(zé)任保證。

對于民營房企的龍湖來說，這個(gè)融資待遇堪稱優(yōu)厚了。

進(jìn)入今年之后，手中有糧的龍湖開始在土地市場發(fā)力。今年三四月份，龍湖分別在深圳和上海斥資拿地，而同作為沒有違約爆雷的萬科，也在時(shí)隔四年之后重新出現(xiàn)在北京土拍市場。在行業(yè)不振的情況下，還是需要有幾桿旗提供信心。

今年是龍湖成立30周年，作為創(chuàng)一代的吳亞軍，已經(jīng)把擔(dān)子交給職業(yè)經(jīng)理人陳序平。當(dāng)然，由于持股關(guān)系，吳亞軍還是龍湖的實(shí)控人。陳序平曾在今年3月份表示，過去房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)，開發(fā)商的發(fā)展模式普遍是資產(chǎn)與負(fù)債同步擴(kuò)張，如今這個(gè)發(fā)展邏輯已經(jīng)非常兇險(xiǎn)。陳的說法點(diǎn)出了過去多年房企狂飆的實(shí)質(zhì)，所有人都知道必須求變，也包括外界認(rèn)知中的“地產(chǎn)優(yōu)等生們”。

但求變的前提是活下去。據(jù)財(cái)新報(bào)道，龍湖曾在7月份召開內(nèi)部會議，判斷接下來行業(yè)將更加艱難，各地公司要加速銷售回籠資金。這一幕在很多已爆雷的房企身上，似曾相識。對房企而言，融資渠道固然重要，但銷售端回暖才是關(guān)鍵。

碧桂園事件給所有人提了個(gè)醒，優(yōu)等生也會走偏，龍湖正在極力避免自己也成為其中的一個(gè)。

*題圖購買于視覺中國

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