觀點網(wǎng)8月30日，卓越商企服務(wù)公布了2023年中期業(yè)績并召開了業(yè)績說明會。

今年上半年，卓越商企服務(wù)集團(tuán)營收約為人民幣18.39億元，較去年同期下降1.3%；毛利約為人民幣3.93億元，較去年同期的5.30億元下降25.7%；歸母凈利潤環(huán)比增長84.8%。

(資料圖)

其中，自主業(yè)務(wù)中的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入同比提升了15.3%，業(yè)主增值服務(wù)收入同比提升了65.1%，而非業(yè)主增值服務(wù)收入主動壓降62%，收入壓降2.5億元，毛利壓降1.2億元，去地產(chǎn)化基本完成。

期內(nèi)公司凈利潤錄得1.87億元，相較去年同期的3.28億元下降43%，股東應(yīng)占利潤1.7億元，同比下降45.2%，凈利潤率從2022年同期的17.6%下降至10.2%。

對于業(yè)務(wù)布局，管理層表示依托1+1加x的目標(biāo)區(qū)域業(yè)務(wù)均衡的發(fā)展戰(zhàn)略，大灣區(qū)和長三角兩個核心經(jīng)濟(jì)圈的業(yè)務(wù)占比64%，公司持續(xù)保持了第三方的業(yè)務(wù)獨立性和商務(wù)物業(yè)賽道的優(yōu)勢。

獨立發(fā)展

“穩(wěn)健擴(kuò)張、獨立發(fā)展”，這八個字是卓越商企服務(wù)管理層在2023年中期業(yè)績媒體發(fā)布會中對公司主要業(yè)績數(shù)據(jù)的總結(jié)概括。

今年上半年，卓越商企營收約18.63億元，環(huán)比增長10.5%，相較去年同期18.63億元的營收下降1.3%，收入來源主要包括基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)及其他相關(guān)業(yè)務(wù)。其中，商務(wù)物業(yè)占比57.1%，公共及工業(yè)物業(yè)占比13.4%，住宅物業(yè)占比14.6%，增值服務(wù)占比14.3%，其他服務(wù)占比0.6%，其中來自第三方的基本物業(yè)服務(wù)收入占總收入的51.5%。

非關(guān)聯(lián)方收入占比提升10個百分點，占比接近9成，這是卓越商企服務(wù)上市以來的最高水平。相對應(yīng)地，關(guān)聯(lián)方的收入絕對值同比下降了1.8個億，占比僅剩約一成，因此會導(dǎo)致營收同比的增幅下調(diào)10個百分點。完全來自于獨立第三方的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比超過了6成。

“卓越商企在2023年上半年基本完成了非業(yè)主增值業(yè)務(wù)的區(qū)域地產(chǎn)化，極大程度上成為了一家獨立發(fā)展的物業(yè)企業(yè)?！?/p>

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

具體來看，卓越商企大頭收入為基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入，期內(nèi)錄得15.66億元，同比增長15.3%，為總收入貢獻(xiàn)了85.1%的份額。其中商務(wù)物業(yè)占比近7成，公共及工業(yè)物業(yè)收入增長163%。

對比去年同期，增值服務(wù)收入及其他業(yè)務(wù)收入均出現(xiàn)下滑。

業(yè)績報告顯示，其他業(yè)務(wù)收入主要來自金融服務(wù)和公寓租賃服務(wù)。期內(nèi)其他收入錄得1062萬元，同比出現(xiàn)下降，主要由于金融服務(wù)的收入較去年同期減少約人民幣1707萬元。

增值服務(wù)收入方面，管理層表示物業(yè)公司今后能否獨立健康發(fā)展，將是競爭中決勝千里的根本。因此，上半年卓越商企非業(yè)主增值服務(wù)收入主動壓降62%，收入壓降2.5億元，毛利壓降1.2億元，去地產(chǎn)化基本完成。而業(yè)主增值服務(wù)大幅增長65.1%，在增值服務(wù)收入中的占比顯著提升了27.4個百分點至41.1%。獨立市場化的發(fā)展能力穩(wěn)步加強(qiáng)。

物業(yè)行業(yè)毛利下行的大趨勢下，卓越商企也難以獨善其身。

報告期內(nèi)，卓越商企毛利為3.93億元，環(huán)比增長25.2%，較去年同期5.30億元下降25.7%，毛利率從去年同期的28.4%下降至21.4%。

針對毛利率下滑，管理層做出解釋：主要是因為公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，主動壓降關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)的規(guī)模，導(dǎo)致整體毛利潤率下降。關(guān)于應(yīng)對措施，公司會從內(nèi)部挖掘，提升毛利潤率的潛力。

具體來看，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的毛利率為19.7%，較去年同期下降3.7個百分點，主要是由于公司第三方外拓業(yè)務(wù)毛利率下降所致。

增值服務(wù)的毛利率為30.9%，較去年同期下降9.1個百分點，數(shù)據(jù)下降主要是基于報告期內(nèi)公司主動壓降非業(yè)主增值服務(wù)，從2022年同期的4.1億降至1.55億，而業(yè)主增值服務(wù)毛利率依然維持在33%以上。

其他業(yè)務(wù)的毛利率為42.5%，相較去年同期的73%下降30.5個百分點，主要是由于公寓租賃業(yè)務(wù)虧損和金融服務(wù)規(guī)模縮小，導(dǎo)致毛利率下降。

擴(kuò)張賽道

業(yè)務(wù)規(guī)模方面，期內(nèi)公司合約面積7330萬平方米，同比增長約6.3%，合約項目數(shù)量688個；在管面積6042萬平方米，同比增長約20.6%，在管項目數(shù)605個，其中來自第三方的在管物業(yè)面積占比達(dá)63.6%。

卓越商企的基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)面向商務(wù)物業(yè)、公共與工業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)等多種業(yè)務(wù)類型。

該公司將商務(wù)物業(yè)作為發(fā)展的主航道，服務(wù)包括PM商業(yè)寫字樓服務(wù)以及FM綜合設(shè)施管理服務(wù)。

“從2023年上半年的收入結(jié)構(gòu)來看，公司持續(xù)保持商務(wù)物業(yè)賽道的優(yōu)勢，期內(nèi)基本物業(yè)收入15.6億元，保持穩(wěn)定增長，其中商務(wù)物業(yè)占比接近7成，體現(xiàn)出公司在商務(wù)物業(yè)賽道的突出優(yōu)勢。公共及工業(yè)物業(yè)收入大幅增長163%，通過收并購進(jìn)一步增強(qiáng)公司在醫(yī)療物管領(lǐng)域的能力?！惫芾韺釉跇I(yè)績會上指出。

主航道業(yè)務(wù)方面，通過戰(zhàn)略客戶深耕布局，保持商務(wù)物業(yè)賽道優(yōu)勢和第三方業(yè)務(wù)獨立性。上半年其拓展的戰(zhàn)略客戶合同額為2.53億元，戰(zhàn)略客戶保有率100%。

管理層表示通過十幾年跟騰訊、華為的戰(zhàn)略跟隨，緊跟客戶的業(yè)務(wù)發(fā)展，公司成功拿下了騰訊微信總部和華為深圳的九華山等標(biāo)桿項目，通過戰(zhàn)略客戶的口碑輻射，成功地促成公司與未來世園等新能源及電子科技龍頭企業(yè)的合作。

對于當(dāng)前重點城市寫字樓空置率持續(xù)攀升對公司業(yè)務(wù)開展是否造成影響，公司管理層回應(yīng)指出，目前公司物業(yè)出租率集中在95%以上，新開發(fā)的項目出租率平均在75%左右。

同時基于公司立足大灣區(qū)的高端寫字樓，項目整體空置率不是很高。

其次是公司整個業(yè)務(wù)增長的策略，下半年保持兩位數(shù)的市場拓展增長水平，繼續(xù)保持戰(zhàn)略定位，包括戰(zhàn)略客戶以及在增值服務(wù)上的創(chuàng)新等，這一系列的舉措會帶來業(yè)務(wù)的整體增長，基本上下半年會保持謹(jǐn)慎的樂觀態(tài)度。

在新賽道業(yè)務(wù)方面，卓越商企通過戰(zhàn)略性收購，構(gòu)建業(yè)務(wù)發(fā)展第二增長曲線。依托醫(yī)療物業(yè)服務(wù)平臺，助力醫(yī)療賽道業(yè)務(wù)帶來更廣泛的市場機(jī)會，在高校教育及其他領(lǐng)域也在持續(xù)發(fā)力。

報告期內(nèi)，新賽道新拓總合同額1.83億元，同比增長111.7%，年化合同額為9075萬元，同比增長216.2%。

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