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樂居財經(jīng) 李禮8月29日，平安證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)點評。

事項：

8月25日住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，內(nèi)容包括：1）居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；2）家庭住房套數(shù)由城市政府指定的住房套數(shù)查詢或認定責任部門，根據(jù)居民家庭申請或授權(quán)，提供查詢服務(wù)并出具查詢結(jié)果或認定證明；3）此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。

平安觀點：

“認房不認貸”政策落實，利好兩類購房群體：7月底住建部部長倪虹召開企業(yè)座談會，要求進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。此次三部委優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準為座談會中“認房不用認貸”政策要求落實，亦為政治局會議及住建部部長座談會后，首條正式落地的自上而下需求端政策。“認房不用認貸”具體利好兩類購房群體，將切實降低其首付比例與房貸利率：1）本地置換，名下住房出售后新購住房按首套執(zhí)行信貸政策，首付比例與房貸利率均與首套房齊平；2）異地購房，在認定套數(shù)時只核查購房當?shù)刈》壳闆r，外地有房或有房貸記錄同樣按首套執(zhí)行信貸政策。

核心城市有望跟進執(zhí)行，短期銷售預(yù)計隨之提振：實際執(zhí)行層面，因城施策背景下此前多數(shù)城市已作出“認房不認貸”政策調(diào)整。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年超過65城發(fā)文調(diào)整認房認貸政策，但當前仍有包含北上廣深在內(nèi)至少14個核心城市嚴格執(zhí)行“認房又認貸”，三部委發(fā)文后預(yù)計核心城市購房信貸政策有望跟進調(diào)整、持續(xù)優(yōu)化。由于“認房不認貸”切實降低特定群體購房門檻與成本，短期相關(guān)需求釋放有望對銷售形成提振。以杭州為例，杭州2022年11月11日執(zhí)行購房新政，對于在杭州市無住房、但有住房按揭貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善條件再次購買普通自住房，按首套房貸政策執(zhí)行。根據(jù)中指披露數(shù)據(jù)，政策執(zhí)行后三周杭州商品房銷售額較前三周累計增長235.2%，政策執(zhí)行11月當月銷售額較10月增長113.4%。

投資建議：本次三部委發(fā)文推進“認房不認貸”為7月底住建部部長座談會政策要求落實，切實利好本地置換與異地購房群體，核心城市信貸政策有望跟進調(diào)整，短期銷售有望隨之提振。短期板塊政策博弈機會仍在，中長期持續(xù)看好積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強信用房企如保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國海外發(fā)展、濱江集團、萬科A等。同時建議關(guān)注物業(yè)管理及產(chǎn)業(yè)鏈機會，如保利物業(yè)、招商積余、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅朗五金等。

風險提示：1）核心城市跟進調(diào)整不及預(yù)期風險；2）政策改善不及預(yù)期風險；3）樓市修復(fù)不及預(yù)期風險：近期樓市成交呈現(xiàn)疲態(tài)，若政策改善無法有效刺激需求，將導(dǎo)致銷售修復(fù)低于預(yù)期風險；4）個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風險：當前房企資金環(huán)境仍較緊張，若政策發(fā)力效果不及預(yù)期、資金壓力較高企業(yè)仍存?zhèn)鶆?wù)違約展期情形。

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