文/顧天杰

(資料圖)

深圳樓市 獨特的遺產(chǎn)

深圳新樓盤，突然打五折銷售！

這是怎么一回事？

最近一個樓盤在中介圈刷屏，9萬的備案價，現(xiàn)在市場腰斬，只要4.5萬一平米。

它就是仁恒深之源，位于深圳羅湖區(qū)，備案名是仁恒世紀大廈。

（來源：安居客）

看到這個備案名，就知道背后一定不簡單。

表面上這是一個公寓項目，然而實際上它既不是住宅、也不是商務(wù)公寓，而是正版的商辦類公寓。

也就是公寓鄙視鏈的最底層，把辦公樓改造成可居住的公寓。

產(chǎn)權(quán)通常是40年，大部分商辦公寓只能用商水商電、沒有燃氣，有的甚至沒有陽臺。

公寓唯一的好處是不限購、不限貸。

這其實是深圳商業(yè)辦公樓過剩的產(chǎn)物。

在樓市最火爆的年代，部分開發(fā)商把商辦建筑包裝改造成了類住宅，隨著熱度退潮和投資者離場，這些商辦公寓也就過剩了。

神奇的是，仁恒深之源合計324套房，160套房已經(jīng)賣出去了。

根據(jù)房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月底，深圳一手住宅庫存面積43.68萬平方米，共計43237套，環(huán)比增加超3000套。

按照過去的速度推算，6月深圳一手房去化周期是15個月。

房子太多了，不知道誰來買，也不知道該賣給誰，那就商辦公寓先降價吧。

對于普通人來說，絕大部分公寓，都不建議碰。

深圳官方在2014年1月發(fā)布的《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》顯示，商務(wù)公寓的用途為：

2020年7月20日，深圳規(guī)劃和自然資源局、住建局出臺《關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》，全市范圍停止了審批。

到了2021年9月，深圳規(guī)劃和自然資源局對《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》進行了修訂，徹底取消商務(wù)公寓的說法。

就這樣，它徹底成為一段歷史。

對于目前市場上的存量公寓來說，長期出租是唯一的出路。

如此囤地三十年 然后過剩

如果是商務(wù)公寓是房地產(chǎn)過激開發(fā)的結(jié)果，那么它的反面就是：

最近有媒體報道了這樣一則新聞：

公開資料顯示，御翠園由和記黃埔地產(chǎn)北京朝陽分公司開發(fā)，和記黃埔2001年以7億價格拿下，每平米折合1750元。

這次即將開盤的有9棟樓，包括高層和低密度聯(lián)排別墅，均價從9.23萬到9.9萬一平米不等。

這個價格相當(dāng)于和記黃埔拿地價的50.8倍到55.99倍。

北京四環(huán)的這個板塊，經(jīng)歷了長達二十多年的開發(fā)后，已經(jīng)非常成熟。

樓盤距離2023年年底建成的3號線朝陽體育中心，只有100米。

周邊還有萬象匯、朝陽大悅城和燕莎三里屯等等，二手房均價8到10萬元一平米。

（御翠園位置 來源：網(wǎng)絡(luò)）

從中指院的數(shù)據(jù)來看，2023年7月北京商品住宅成交規(guī)模為50.99萬平方米，環(huán)比下降12.8%。

北京商品住宅成交連降三個月，成交規(guī)模已經(jīng)降到近5個月的最低點。

可以預(yù)見，李嘉誠此時此刻，選了一個市場最能夠接受的價格，追求快速回籠資金。

這已經(jīng)不是長實系第一次享受囤地的果實了。

換句話說，李嘉誠是少數(shù)把囤地模式玩到極致的地產(chǎn)大亨。

跟著他學(xué)習(xí)的內(nèi)地房企，要么資金鏈斷裂，要么土地和房子過剩，無人接盤。

比如在2020年9月23日，成都高新區(qū)財政金融局下發(fā)通知，要求禁止向和記黃埔成都公司提供融資和資產(chǎn)重組幫助。

主要原因就是和記黃埔在成都囤地、捂地不開發(fā)。

當(dāng)?shù)赜幸粋€樓盤叫做南城都匯，最早在2004年拿地，成交樓面價1030元一平米。

樓盤賣了整整16年都沒賣完，還有6000多套房子。

結(jié)果2020年7月長江實業(yè)發(fā)布公告，以78.47億港元的價格把它賣給了禹洲集團成都公司，股權(quán)占比50%，獲利38.11億港元。

光是成都的南城都匯就為長實系賺到百億利潤，比當(dāng)年的千億房企一年總利潤還要多。

超低價買入土地，囤地十五年慢慢開發(fā)，跟著城市更新坐享其成。

這就是香港頂級地產(chǎn)富豪的運作模式，一般房企根本學(xué)不來，學(xué)不懂。

其他的囤地經(jīng)典案例太多了：

中國樓市的開發(fā)模式，經(jīng)歷了三次重大轉(zhuǎn)變。

第一階段：2015年前?？梢远诘兀孀∪轿迥昃湍茏硪粌杀妒找?，所以大家都喜歡這么搞。

第二階段：2015年后房地產(chǎn)進入上升周期，各種調(diào)控接踵而至，相當(dāng)一部分樓盤被限價，開發(fā)商凈利潤下跌甚至腰斬。

這時候囤地已經(jīng)不劃算了。

高周轉(zhuǎn)才是王道，絕大部分開發(fā)商都被帶進了坑里，再也沒能爬出來。

一直到2021年全面實行三道紅線，高周轉(zhuǎn)模式迅速落幕。

2023年，市面上剩下的開發(fā)商，以國企、央企背景為主，以及極少部分民營龍頭。

時間 檢驗一切

作家當(dāng)年明月曾說：

日本有一家神奇的企業(yè)，叫做株式會社金剛組。

它創(chuàng)辦于公元578年，大約對應(yīng)中國南北朝末期，主營業(yè)務(wù)是給日本的神社、寺廟造木質(zhì)建筑，是現(xiàn)今還存在的最古老家族企業(yè)。

金剛組成立超過1445年，是日本四天王寺的永久維護企業(yè)。

在日語中，匠人寫作職人。

有日本百年家族企業(yè)掌門人，對匠人的理解是：

一旦接手，就算完全棄利益于不顧，也要使出渾身解數(shù)完成。

在數(shù)百年的漫長傳承過程中，歷代掌門人都堅持著簡潔的經(jīng)營哲學(xué)。

金剛組極其重視與客戶間的關(guān)系，重視自身員工技藝水平的提高，從不盲目擴張，將經(jīng)營重點放在本地區(qū)域，現(xiàn)代化、企業(yè)化之后將技術(shù)與經(jīng)營管理分離。

在日本明治維新之前，木質(zhì)結(jié)構(gòu)建筑的大客戶是寺廟與神社，而四天王寺是金剛組最大的單一客戶。

（來源：B站）

緊接著明治維新之后，日本建筑風(fēng)格轉(zhuǎn)向近現(xiàn)代，民眾有了新的需求，于是金剛組嘗試開拓越來越多的市場化新客戶。

家族中的長輩們，還整理并且總結(jié)了名為《遺言書》的親筆家書，目的是保持家族內(nèi)部的穩(wěn)定與繁榮。

《遺言書》有16個大條目，清晰地寫下了從接人待遇、為人處世到生存觀再到價值觀的一系列思維方式和行為準則，期待子孫們恪守祖訓(xùn)。

然而到了39代掌門人金剛利隆時期，由于誤判了形勢，他認定進軍鋼筋混凝土建筑市場，是非常必要的選擇。

（金剛組族譜 來源：網(wǎng)絡(luò)）

最終金剛組在2005年破產(chǎn)清算，2006年被收購，成為高松建筑旗集團下子公司。

這不禁令人想起另一家目前為止依舊興旺的日本企業(yè)：

這個名字取自于中國古代兵法《六韜·龍韜·五音》中的一段對話：

1950年，日本企業(yè)家山科直治成立了自己的玩具商店，取名萬代。

他希望公司始終能開發(fā)出令人滿意的商品，保持這個初心千秋萬代不改變。

萬代不易。

因為只要一次錯誤，就會將此所有積累，毀于一旦。

（免責(zé)聲明：本文為葉檀財經(jīng)據(jù)公開資料做出的客觀分析，不構(gòu)成投資建議，請勿以此作為投資依據(jù)。）

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