4月21日，最高人民法院發(fā)布了關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復。

(相關(guān)資料圖)

該批復中明確：

商品房消費者以居住為目的，購買房屋并已支付全部價款，其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。

在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。

該批復自2023年4月20日起施行。

此次批復是針對河南高級人民法院的相關(guān)問題做出了答復。此前河南高院提交了《關(guān)于明確房企風險化解中權(quán)利順位問題的請示》。請示涉及商品房已售逾期難交付引發(fā)的購房者權(quán)利保護問題，經(jīng)研究后最高法做出了明確指示。

一、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系 ，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。 二、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款 ，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當予以支持。 只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。 三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下， 商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當予以支持。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認為這一舉措有兩大意義：

一是從法律意義上來說：

這 些 年爛尾樓比比皆是，很多購房人 一旦買到爛尾樓，面臨著錢房兩空的風險，但在司法實踐中，雖然主流觀點認可業(yè)主的基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)，認可業(yè)主的權(quán)利在某種程度上優(yōu)于抵押權(quán)和施工單位的工程款優(yōu)先受償權(quán)，但是畢竟沒有明確的規(guī)定。

很多人甚至不知道業(yè)主基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)的存在，以及最高院關(guān)于彩石山莊的批復（這個批復首次明確了購房人的基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)，但是并未公開，在網(wǎng)上很難通過官方渠道查到），所以，實務(wù)操作中亂象叢生，在不少爛尾樓盤，業(yè)主的權(quán)利并沒有得到有效保護。

但凡遇到爛尾樓或開發(fā)商負債累累，銀行要行使抵押權(quán)，施工單位要行使工程款優(yōu)先受償權(quán)，而業(yè)主也會主張要求交房或者退房款等。

這個時候就會出現(xiàn)多種債權(quán)沖突的情形，而抵押權(quán)和工程款優(yōu)先受償權(quán)有明文規(guī)定，業(yè)主的優(yōu)先權(quán)并沒有特別明確的規(guī)定，散見在一些最高院的觀點和執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定中，所以一些法院可能并不會考慮業(yè)主的優(yōu)先權(quán)。對于購房人而言，顯然是有失公平的。

該批復以司法解釋的方式明確了購房人的優(yōu)先權(quán)，并明確認定了在什么情況下業(yè)主的房屋交付請求權(quán)和價款返還請求權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)、工程款優(yōu)先受償權(quán)及其他債權(quán)，為相關(guān)案件提供了明確的裁判指引。

關(guān)于優(yōu)先權(quán)的保護，也有兩點需要注意：一是這種優(yōu)先權(quán)是特指住房，不包括商業(yè)辦公用房。二是，購房者本身需要全額交付購房款，這里即使是貸款買房，實際上也是全款支付，但不能出現(xiàn)斷供。

二是政治意義，該批復為解決爛尾樓、開發(fā)商暴雷案件各類債權(quán)如何處置提供了明確指引，同時會從一定程度上提升老百姓對樓市的信心，有利于樓市的復蘇。在當前的大形勢下，還具有深遠的政治意義。

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