物業(yè)合同到期自然延續(xù)符合規(guī)定嗎？物業(yè)合同到期延續(xù)由兩種情況，一種是小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，而居民又對(duì)物業(yè)管理無(wú)異議，那物業(yè)合同自然延續(xù)就符合規(guī)定。如果小區(qū)有業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)合同到期，那延續(xù)合同期限就要經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意。業(yè)主委員會(huì)可代表業(yè)主決定是否繼續(xù)沿用此物業(yè)公司，如果更換，就不能延續(xù)合同。

(資料圖)

按照服務(wù)提供的所在階段不同，可以分為前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同。前者是指在物業(yè)銷售前，由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同，后者是指在建設(shè)單位銷售并交付的物業(yè)達(dá)到一定數(shù)量時(shí)，依法成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)公司簽訂的合同。前期物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)終止。

對(duì)于新竣工的物業(yè)而言，一般委托管理合同先由房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，然后在成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)后由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。如果業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)就不會(huì)與前期介入的物業(yè)管理企業(yè)續(xù)簽委托合同;即使業(yè)主大會(huì)同意與原來(lái)的由房地產(chǎn)開發(fā)商選聘的、前期已介入的物業(yè)管理企業(yè)續(xù)簽委托管理合同，它也可能會(huì)對(duì)原委托管理合同做出一定的修改，即對(duì)《前期物業(yè)服務(wù)合同》修改后形成新的《物業(yè)服務(wù)合同》。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)商的最初委托只是一種臨時(shí)性的安排，而業(yè)主大會(huì)的委托才是最終的決定。若招標(biāo)物業(yè)是已使用過(guò)的物業(yè)，則委托管理合同將直接由業(yè)主委員會(huì)與中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

(1)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂。按照國(guó)際慣例，物業(yè)委托合同的簽訂大致應(yīng)當(dāng)經(jīng)歷以下幾個(gè)程序。

①招標(biāo)人與中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)談判。談判重點(diǎn)應(yīng)放在一些不清晰、不完備的條款之上，其主要內(nèi)容包括：討論中標(biāo)企業(yè)的改進(jìn)意見;變更局部條件;完善不規(guī)范條款;修改報(bào)價(jià)。

②簽訂諒解備忘錄。

③發(fā)送中標(biāo)函或簽發(fā)意向書。

④擬定并簽訂合同協(xié)議書。

(2)專項(xiàng)服務(wù)分包合同的簽訂。

①專項(xiàng)服務(wù)分包合同的內(nèi)容。專項(xiàng)服務(wù)分包合同主要包括以下內(nèi)容：企業(yè)類型，基本管理項(xiàng)目、內(nèi)容，管理要求，專項(xiàng)管理要求，管理費(fèi)用，雙方權(quán)利義務(wù)，合同期限，違約責(zé)任以及其他條款。

②簽訂專項(xiàng)服務(wù)分包合同應(yīng)注意的問(wèn)題。對(duì)于投標(biāo)企業(yè)而言，應(yīng)注意：分包價(jià)格確定，違約風(fēng)險(xiǎn)防范，部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移以及獎(jiǎng)懲措施等問(wèn)題。

物業(yè)合同的簽訂遵循平等自愿原則，任何單位不得強(qiáng)制簽訂，或是在業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)不知情的情況自然延續(xù)，其延續(xù)也沒(méi)有法律效力。物業(yè)公司的選擇是由業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)選定的，需要符合大多數(shù)業(yè)主的意愿。

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